Depuis le 8 juin 2005, une ordonnance initie un vrai changement en matière immobilière en instituant un diagnostic technique, désormais unique, et en harmonisant la législation. Cette harmonisation apportera de fait plus de garanties sanitaires, sécuritaires et juridiques. Le point.

   

Ces diagnostics, à la charge du propriétaire ou du bailleur, étaient établis par des textes législatifs épars et dénués d’homogénéité. De fait, l’ordonnance du 2005-665 du 8 juin 2005 a clarifié cette situation lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Désormais, grâce à cette ordonnance, les diagnostics, états et divers constats seront regroupés dans un document technique unique afin de faciliter les démarches des propriétaires et l'information des locataires et /ou acquéreurs sur les caractéristiques du logement, en prenant en compte la sécurité des constructions et la santé des occupants. Les durées de validité des différents états seront limitées et fixées par un décret ultérieur.

Le diagnostic technique unique réalisé à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers implique des obligations, assorties de sanctions, à la charge du propriétaire.
En effet, s’agissant des ventes immobilières, le vendeur aura l’obligation d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un «diagnostic technique unique». Ce document devra à terme comporter le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l'état de l'installation intérieure de gaz naturel, l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique. Ce dossier unique sera mis en place au fur et à mesure de l’entrée en vigueur de ces différentes obligations de constats lors des ventes.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De même qu’en l'absence également de l'état des risques naturels, l'acquéreur pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche, si un diagnostic technique unique valable sera obligatoire, celui-ci n’aura qu’une valeur informative. En conséquence, l'acquéreur ne pourra se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient. A noter par ailleurs que si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Quant aux locations à usage d’habitation, le propriétaire devra fournir à son locataire lors de la signature d’un nouveau bail ou lors de son renouvellement, à compter du 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique, et à compter du 12 août 2008, un constat de risque d'exposition au plomb. Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, un état des risques naturels et technologiques sera aussi fourni au nouveau locataire. Et un décret fixera les conditions d'application de cette obligation.

A noter cependant que les dispositions actuelles relatives au constat de risque d'exposition au plomb, à l'amiante, aux parasites restent inchangées tant que les décrets d'application de l'ordonnance ne sont pas publiés. L'état des risques naturels et technologiques est lui obligatoire depuis juin 2006. Le diagnostic de performance énergétique est entré en vigueur le 1er juillet 2006 et l'état de l'installation de gaz naturel sera requis au 01 novembre 2007.

Le diagnostic technique unique doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence, disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Ce professionnel doit jouir d’une totale impartialité et indépendance vis-à-vis du propriétaire et des entrepreneurs pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages. A noter cependant qu’un décret précisera les critères de compétence, de garanties et d'indépendance exigés des opérateurs. L’intérêt d’un tel dispositif est de fiabiliser les prestations apportées par ces professionnels afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleures garanties possibles.

De fait, la personne réalisant le diagnostic doit obligatoirement être assurée pour couvrir les conséquences de son éventuelle responsabilité ainsi engagée. Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décret en cas de non application de ces dispositions. Il existe des professionnels du diagnostic ou diagnostiqueurs, lesquels peuvent vous proposer un devis. Mais, avec cette réforme, il est possible de présumer que cette profession désormais plus réglementée constituera à terme un véritable corps de métier d’autant plus qu’il existe des écoles spécialisées. Par ailleurs, selon un communiqué de presse du Cabinet de Conseil et Diagnostic ADC Groupe, intervenant dans des missions de diagnostic, le marché du diagnostic immobilier «devrait ainsi reposer sur des fondations solides en 2006, date de mise en vigueur du document unique».

Le financement d’un diagnostic technique unique sera à la charge du propriétaire compte tenu de son obligation de mettre aux normes l’habitation. Et ce surcoût généré notamment par les éventuels travaux sera certainement reporté sur le prix de la vente et le futur propriétaire ou le locataire éventuel devront en supporter la note finale. Mais cela aura aussi pour effet de revaloriser l’ancien foyer et de réduire les risques liés à la sécurité.

Les familles bénéficiaires de prestations familiales ou de l'APL et ayant un enfant à charge et dont le quotient familial CNAF est inférieur à 910 € peuvent se faire aider par l’association Habitat et développement qui agit notamment avec la Caisse d'Allocations Familiales (CAF). A titre d’exemple, la réalisation de diagnostic technique par Habitat et développement, dont le coût s’élèverait à 230 € pourra être financé à hauteur de 200 €. Le solde de 30 € est à la charge de la famille.