Depuis le 8 juin 2005, une ordonnance initie un vrai changement en matière immobilière en instituant un diagnostic technique, désormais unique, et en harmonisant la législation. Cette harmonisation apportera de fait plus de garanties sanitaires, sécuritaires et juridiques. Le point.

   

Ces diagnostics, à la charge du propriétaire ou du bailleur, étaient établis par des textes législatifs épars et dénués d’homogénéité. De fait, l’ordonnance du 2005-665 du 8 juin 2005 a clarifié cette situation lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Désormais, grâce à cette ordonnance, les diagnostics, états et divers constats seront regroupés dans un document technique unique afin de faciliter les démarches des propriétaires et l'information des locataires et /ou acquéreurs sur les caractéristiques du logement, en prenant en compte la sécurité des constructions et la santé des occupants. Les durées de validité des différents états seront limitées et fixées par un décret ultérieur.

Le diagnostic technique unique réalisé à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers implique des obligations, assorties de sanctions, à la charge du propriétaire.
En effet, s’agissant des ventes immobilières, le vendeur aura l’obligation d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un «diagnostic technique unique». Ce document devra à terme comporter le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l'état de l'installation intérieure de gaz naturel, l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique. Ce dossier unique sera mis en place au fur et à mesure de l’entrée en vigueur de ces différentes obligations de constats lors des ventes.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De même qu’en l'absence également de l'état des risques naturels, l'acquéreur pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche, si un diagnostic technique unique valable sera obligatoire, celui-ci n’aura qu’une valeur informative. En conséquence, l'acquéreur ne pourra se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient. A noter par ailleurs que si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Quant aux locations à usage d’habitation, le propriétaire devra fournir à son locataire lors de la signature d’un nouveau bail ou lors de son renouvellement, à compter du 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique, et à compter du 12 août 2008, un constat de risque d'exposition au plomb. Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, un état des risques naturels et technologiques sera aussi fourni au nouveau locataire. Et un décret fixera les conditions d'application de cette obligation.

A noter cependant que les dispositions actuelles relatives au constat de risque d'exposition au plomb, à l'amiante, aux parasites restent inchangées tant que les décrets d'application de l'ordonnance ne sont pas publiés. L'état des risques naturels et technologiques est lui obligatoire depuis juin 2006. Le diagnostic de performance énergétique est entré en vigueur le 1er juillet 2006 et l'état de l'installation de gaz naturel sera requis au 01 novembre 2007.

Le diagnostic technique unique doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence, disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Ce professionnel doit jouir d’une totale impartialité et indépendance vis-à-vis du propriétaire et des entrepreneurs pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages. A noter cependant qu’un décret précisera les critères de compétence, de garanties et d'indépendance exigés des opérateurs. L’intérêt d’un tel dispositif est de fiabiliser les prestations apportées par ces professionnels afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleures garanties possibles.

De fait, la personne réalisant le diagnostic doit obligatoirement être assurée pour couvrir les conséquences de son éventuelle responsabilité ainsi engagée. Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décret en cas de non application de ces dispositions. Il existe des professionnels du diagnostic ou diagnostiqueurs, lesquels peuvent vous proposer un devis. Mais, avec cette réforme, il est possible de présumer que cette profession désormais plus réglementée constituera à terme un véritable corps de métier d’autant plus qu’il existe des écoles spécialisées. Par ailleurs, selon un communiqué de presse du Cabinet de Conseil et Diagnostic ADC Groupe, intervenant dans des missions de diagnostic, le marché du diagnostic immobilier «devrait ainsi reposer sur des fondations solides en 2006, date de mise en vigueur du document unique».

Le financement d’un diagnostic technique unique sera à la charge du propriétaire compte tenu de son obligation de mettre aux normes l’habitation. Et ce surcoût généré notamment par les éventuels travaux sera certainement reporté sur le prix de la vente et le futur propriétaire ou le locataire éventuel devront en supporter la note finale. Mais cela aura aussi pour effet de revaloriser l’ancien foyer et de réduire les risques liés à la sécurité.

Les familles bénéficiaires de prestations familiales ou de l'APL et ayant un enfant à charge et dont le quotient familial CNAF est inférieur à 910 € peuvent se faire aider par l’association Habitat et développement qui agit notamment avec la Caisse d'Allocations Familiales (CAF). A titre d’exemple, la réalisation de diagnostic technique par Habitat et développement, dont le coût s’élèverait à 230 € pourra être financé à hauteur de 200 €. Le solde de 30 € est à la charge de la famille.

Les règles générales à respecter avant d'entreprendre des travaux d'aménagement intérieur ou de rénovation intérieure.

Pour les travaux de rénovation légère, c'est-à-dire les petites rénovations et les travaux intérieurs (réparations, rafraîchissement des peintures intérieures, pose de parquets, etc.), il n'y a pas d'autorisations légales particulières à demander.

Par contre, pour les travaux de rénovation lourde, c'est-à-dire toute modification changeant la destination d'une construction (par exemple l'aménagement de bureaux en appartement, ou l'inverse), changeant l'aspect extérieur du bâtiment, son volume ou son nombre de niveaux, et les modifications de façades et toitures, les ravalements, la pose de fenêtre de toit, l'adjonction d'un balcon font l'objet d'une autorisation légale préalable. En effet, ces modifications sont régies par le code de l'urbanisme, le plan d'occupation des sols de la commune et dans le cas de copropriété, par le règlement interne.

Permis de construire ou déclaration de travaux ?
En règle générale, une déclaration légale (permis de construire ou déclaration de travaux) est nécessaire pour toute rénovation lourde de plus de 20 m2.

Façades extérieures
A Paris et dans beaucoup de grandes villes, pour ce qui concerne les façades extérieures, il y a souvent un problème d'urbanisme. A moins de 500 mètres d’un site classé ou d’un monument historique, l’aménagement, de la déco à l'enseigne, doit être réalisé en collaboration avec les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Il y a beaucoup de quartiers protégés par les ABF. Dans certains cas, cela affecte également la vitrine intérieure (les vitrines, les portes, etc).
Egalement, dès que vous repeignez la façade, on considère qu'il y a modification de façade ; il faut un permis ou une déclaration de travaux.

Cas particulier : En cas de changement de clôture il faut, pour les communes dotées d'un POS, une autorisation d'édifier une clôture.

En cas de doute ou de cas particulier, n'hésitez pas à demander l'avis d'un professionnel ou renseignez vous auprès de votre mairie ou de la DDE dont dépend votre bâtiment.

Les déclarations sont à effectuer auprès de la mairie de votre commune. Il s'agit de remplir un dossier et produire un certain nombre de documents. Les délais de réponse sont d'environ un mois pour la déclaration de travaux et de deux mois pour la demande de permis.

Pour les rénovations soumises à une simple déclaration de travaux, le recours à un architecte n'est pas obligatoire. Par contre, dans le cas où le permis de construire est obligatoire, la loi du 3 janvier 1977 oblige dans certains cas le recours à un architecte. Lorsque la participation de l'architecte n'est pas imposée par la loi, recourir à un architecte s'avère toujours profitable pour concevoir et établir un projet soumis à une demande de permis de construire. Pour en savoir plus, reportez vous au chapitre " Le choix des professionnels ".

Une fois établie, l'autorisation fera l'objet d'un affichage sur rue, qui doit offrir pendant deux mois un recours possible des tiers. Ce recours peut entraîner l'arrêt ou la destruction des travaux déjà réalisés. Pendant toute la durée du chantier, l'affichage restera en place en mentionnant les entreprises intervenantes. Tout défaut d'affichage est passible d'amende. Les travaux doivent être faits dans les deux ans suivant la date d'autorisation.

En début de chantier, il faut encore envoyer une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie.

Cas particuliers: Lorsqu'il s'agit de maisons inscrites ou classées, tous les travaux sont soumis à une demande de permis de construire. Si vous êtes dans un site sauvegardé ou propriétaire d'un site classé, la mairie transmettra, après étude par ses services, votre demande de permis de construire auprès de l'architecte des Bâtiments de France ou des Monuments Historiques.

Prévoir en ce cas des délais plus longs que ceux des permis de construire ou déclaration de travaux habituels, surtout si une consultation auprès des architectes des Bâtiments de France ou des Monuments Historiques s'avère nécessaire.

• Les normes d'essai : permettent de déterminer les caractéristiques des produits et services. Cette catégorie comporte environ 1000 normes, principalement d'origine européenne. En savoir plus
• Les normes d'exécution ou de mise en œuvre (dénommées aussi NF.DTU - Documents Techniques Unifiés). En 1993, les DTU sont devenus des normes françaises homologuées tout en conservant, dans leur intitulé, leur référence DTU, qui donne un classement par ouvrage. Au nombre d'une centaine, ces normes sont d'origine française.
• Les normes de conception ou de dimensionnement des ouvrages, des équipements ou installations, comme celles relatives au calcul de structures, les Eurocodes, qui remplacent progressivement les règles CM66 pour la construction métallique, le BAEL et BPEL pour le béton, NV65 pour la neige et le vent.

Normes ISO

Les normes générales relatives au management (ISO 9000 et 14000), aux marchés privés "Cahiers de Clauses Administratives Générales pour les marchés privés de bâtiment" - NF P 03-001 - "et de génie civil" - NF P 03-002.
Liste des comités techniques ISO

Norme Française

La marque NF est une marque collective de certification. Elle apporte la preuve indiscutable à vos clients que votre produit ou service répond à leurs besoins et est conforme à des caractéristiques de sécurité et/ou de qualité définies dans le référentiel de certification correspondant.

AFAQ AFNOR

Cette certification délivre non seulement la marque NF mais également d'autres marques de certification. Pour évoluer dans un environnement réglementé et concurrentiel, pour apporter la preuve de la conformité de vos produits à une réglementation française ou européenne, AFAQ AFNOR Certification a développé toute une gamme de prestations complètes et adaptées à vos besoins.

Les normes de produits et d'équipements : définissent les caractéristiques de ces produits et équipements. Environ 600 normes européennes harmonisées (conduisant au marquage CE dans le cadre de la directive produits de construction) remplaceront les normes françaises actuelles.

• Le marquage CE
  

  FAQ AFNOR Certification est notifiée pour plusieurs directives afin de délivrer le marquage CE. Le logo CE atteste la conformité des produits aux exigences réglementaires des directives européennes qui les concernent.

• L'Eco-label européen
  

  L'éco-label européen, créé en 1992, est la certification écologique officielle européenne, gérée et délivrée en France par AFAQ AFNOR Certification, reconnu organisme compétent par la Commission Européenne.

  A performances d'usage égales, l'éco-label européen distingue les produits dont l'impact sur l'environnement est réduit.

La certification de services

Les normes de services comme la maintenance des extincteurs, les missions géotechniques, et la qualité du service associé aux prestations de travaux des entreprises de bâtiment.

• La marque AFAQ Engagement de service

  

  Il s'agit d'un référentiel personnalisé pour faire ressortir les atouts concurrentiels. Alternative ou complémentaire à la certification ISO 9000, cette certification constitue une étape de la stratégie de fidélisation et de développement de clientèle.
  Cette approche s'adapte particulièrement aux entreprises en réseau (franchisés, agences, succursales...), du secteur des services, notamment les services aux particuliers : restauration, distribution, banque, assurance, transport, santé, services publics, etc.

• La marque AFAQ Service confiance

  

  Plus particulièrement destinée aux organisations professionnelles (fédérations, syndicats...) les référentiels AFAQ Service Confiance donnent les moyens de faire reconnaître le savoir-faire de vos adhérents :

  • en les mobilisant autour de la qualité de service,
  • en valorisant l'image de marque de leur profession,
  • en leur offrant un avantage concurrentiel.

• La marque Service

  

  La marque Service est une marque communautaire collective délivrée par AFAQ AFNOR Certification. Indissociable de la marque NF Service, elle permet aux titulaires qui le désirent de communiquer sur leur engagement hors des frontières nationales, en s'appuyant sur un logo spécifique.

La certification de compétences

• La certification AFAQ Compétence adaptée aux métiers de la qualité

  

  Cette certification permet de valider des parcours de formation qualifiante, ainsi que des acquis de l'expérience professionnelle.

  La certification AFNOR Compétence a la particularité de certifier des exigences de compétence.

• La Keymark

  

  La Keymark est une marque de certification européenne volontaire, propriété du CEN, qui est destinée à certifier la conformité des produits aux normes européennes.
  Elle a pour vocation de répondre aux besoins des industriels dont le marché est européen. Elle doit obligatoirement être délivrée par un organisme certificateur autorisé par le CEN Certification Board.

• CSTB

  

  La Réglementation Thermique 2000 est entrée en vigueur en 2001 pour tous les permis de construire déposés à partir du 2 juin de la même année. Les décrets et arrêtés ont été publiés au journal officiel du 30 novembre 2000.
  La réglementation thermique porte à la fois sur les bâtiments neufs résidentiels et tertiaires. Elle vise à réduire les consommations d'énergie de 20% dans les logements et 40% dans le tertiaire, et à limiter l'inconfort d'été dans les locaux non climatisés.

Ce décret met en œuvre le principe d'accessibilité généralisée, posé par la loi du 11 février 2005, qui doit permettre à toutes les personnes, quel que soit leur handicap (physique, sensoriel, mental, psychique et cognitif) d'exercer les actes de la vie quotidienne et de participer à la vie sociale.

Les textes publiés aujourd'hui fixent les principes d'accessibilité permettant de répondre aux objectifs de la loi. Des arrêtés complémentaires détailleront dans les prochains mois les dispositions techniques à mettre en œuvre. Conformément aux engagements pris, ces nouvelles exigences entreront en vigueur au 1er janvier 2007, indique un communiqué du ministère de la cohésion sociale. La vie quotidienne de 5 millions de personnes pourra ainsi être facilitée. Les principales dispositions mises en œuvre par ces textes :
- Tous les types de handicaps seront désormais pris en compte dans la conception des bâtiments, et les règles actuelles d'accessibilité des logements seront renforcées (réserve d'un emplacement pour ascenseur, caves, balcons et terrasses accessibles, salles de bains adaptables...) ;
- Les maisons individuelles neuves destinées à la vente ou la location seront accessibles ;
- Les bâtiments d'habitation existants qui font l'objet de travaux importants seront, à cette occasion, mis en conformité avec les règles d'accessibilité ;
- Avant le 1er janvier 2015, les 650.000 établissements existants recevant du public devront être adaptés ou aménagés afin que toute personne handicapée puisse y accéder et bénéficier des prestations offertes dans des conditions adaptées. Le délai est ramené au 31 décembre 2010 pour les parties de bâtiments des préfectures délivrant les prestations au public ainsi que les parties ouvertes au public des établissements d'enseignement supérieur appartenant à l'État.
- A l'achèvement des constructions neuves, une attestation sera établie certifiant que les règles d'accessibilité sont respectées.