L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (publiée au Journal officiel du 9 juin 2005) a regroupé en un seul document, appelé "le dossier de diagnostic technique", l’ensemble des états, constats et diagnostics exigés à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers. Explications avec les juristes du CNOA*.

Ainsi, en cas de vente, le nouvel article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un "diagnostic technique unique" qui devra à terme comporter :
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic de performance énergétique.

Le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 (publié au Journal Officiel du 7 septembre 2006) précise les conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique.

Personnes habilitées à établir le dossier de diagnostic technique

Le diagnostic technique unique est établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Elle doit être impartiale et indépendante vis-à-vis du propriétaire et des entrepreneurs pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages.

Le décret précise qu’il doit être recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions.

Les règles générales à respecter avant d'entreprendre des travaux d'aménagement intérieur ou de rénovation intérieure.

Pour les travaux de rénovation légère, c'est-à-dire les petites rénovations et les travaux intérieurs (réparations, rafraîchissement des peintures intérieures, pose de parquets, etc.), il n'y a pas d'autorisations légales particulières à demander.

Par contre, pour les travaux de rénovation lourde, c'est-à-dire toute modification changeant la destination d'une construction (par exemple l'aménagement de bureaux en appartement, ou l'inverse), changeant l'aspect extérieur du bâtiment, son volume ou son nombre de niveaux, et les modifications de façades et toitures, les ravalements, la pose de fenêtre de toit, l'adjonction d'un balcon font l'objet d'une autorisation légale préalable. En effet, ces modifications sont régies par le code de l'urbanisme, le plan d'occupation des sols de la commune et dans le cas de copropriété, par le règlement interne.

Permis de construire ou déclaration de travaux ?
En règle générale, une déclaration légale (permis de construire ou déclaration de travaux) est nécessaire pour toute rénovation lourde de plus de 20 m2.

Façades extérieures
A Paris et dans beaucoup de grandes villes, pour ce qui concerne les façades extérieures, il y a souvent un problème d'urbanisme. A moins de 500 mètres d’un site classé ou d’un monument historique, l’aménagement, de la déco à l'enseigne, doit être réalisé en collaboration avec les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Il y a beaucoup de quartiers protégés par les ABF. Dans certains cas, cela affecte également la vitrine intérieure (les vitrines, les portes, etc).
Egalement, dès que vous repeignez la façade, on considère qu'il y a modification de façade ; il faut un permis ou une déclaration de travaux.

Cas particulier : En cas de changement de clôture il faut, pour les communes dotées d'un POS, une autorisation d'édifier une clôture.

En cas de doute ou de cas particulier, n'hésitez pas à demander l'avis d'un professionnel ou renseignez vous auprès de votre mairie ou de la DDE dont dépend votre bâtiment.

Les déclarations sont à effectuer auprès de la mairie de votre commune. Il s'agit de remplir un dossier et produire un certain nombre de documents. Les délais de réponse sont d'environ un mois pour la déclaration de travaux et de deux mois pour la demande de permis.

Pour les rénovations soumises à une simple déclaration de travaux, le recours à un architecte n'est pas obligatoire. Par contre, dans le cas où le permis de construire est obligatoire, la loi du 3 janvier 1977 oblige dans certains cas le recours à un architecte. Lorsque la participation de l'architecte n'est pas imposée par la loi, recourir à un architecte s'avère toujours profitable pour concevoir et établir un projet soumis à une demande de permis de construire. Pour en savoir plus, reportez vous au chapitre " Le choix des professionnels ".

Une fois établie, l'autorisation fera l'objet d'un affichage sur rue, qui doit offrir pendant deux mois un recours possible des tiers. Ce recours peut entraîner l'arrêt ou la destruction des travaux déjà réalisés. Pendant toute la durée du chantier, l'affichage restera en place en mentionnant les entreprises intervenantes. Tout défaut d'affichage est passible d'amende. Les travaux doivent être faits dans les deux ans suivant la date d'autorisation.

En début de chantier, il faut encore envoyer une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie.

Cas particuliers: Lorsqu'il s'agit de maisons inscrites ou classées, tous les travaux sont soumis à une demande de permis de construire. Si vous êtes dans un site sauvegardé ou propriétaire d'un site classé, la mairie transmettra, après étude par ses services, votre demande de permis de construire auprès de l'architecte des Bâtiments de France ou des Monuments Historiques.

Prévoir en ce cas des délais plus longs que ceux des permis de construire ou déclaration de travaux habituels, surtout si une consultation auprès des architectes des Bâtiments de France ou des Monuments Historiques s'avère nécessaire.

Le décret d’application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 portant réforme des autorisations d’urbanisme vient d’être publié au Journal Officiel (JO). L’occasion de rappeler les différents aspects de la réforme dont l’entrée en vigueur est prévue au plus tard le 1er juillet 2007.</cha>

Compte tenu de l'important effort de formation que nécessitera la réforme auprès des DDE (directions départementales de l’équipement) et des services instructeurs des collectivités locales, il aura fallu plus d’un an entre la sortie de l’ordonnance du 8 décembre 2005 portant réforme des autorisations d’urbanisme et la publication de son décret d’application le 6 janvier 2007. La réforme doit entrer en vigueur le 1 er juillet 2007.

Conformément à la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit, cette ordonnance modifie les règles relatives aux autorisations d'urbanisme et vise à faciliter l’acte de construire pour les citoyens.
Ainsi, parmi les principaux aspects de la réforme, on retient une réduction du nombre d'autorisations. Actuellement, le code de l'urbanisme comporte onze régimes différents d'autorisations, ainsi que quatre régimes différents de déclaration. Ces différents régimes seront regroupés au sein de trois permis (permis de construire, permis d'aménager et permis de démolir) et une déclaration préalable. Cette réduction du nombre d'autorisations n'a pas nécessairement pour conséquence d'exonérer de tout contrôle les travaux soumis aux autorisations ayant vocation à disparaître. Ainsi même si l'autorisation de lotir est supprimée, les lotissements entreront dorénavant dans le champ du permis d'aménager.
Egalement, la réforme définit les conditions et délais d’instructions de ces autorisations et déclaration préalable, détaille les conditions d’obtention et de refus d’un permis tacite, précise la nouvelle procédure de conformité tacite (cas de récolement obligatoire, visite sur site), et complète l’ordonnance sur les conditions de délivrance des certificats d’urbanisme simple et opérationnel.

Consulter le décret du 6 janvier 2007

La maîtrise d’œuvre publique a connu un embryon de réglementation, notamment par la création du corps des Ponts et Chaussées en 1716, l’encadrement des relations financières entre ce corps et les communes (5% du prix de l’ouvrage), l’autorisation préfectorale préalable à l’intervention des services de l’Etat en 1854 et l’extension du concours de l’Etat à la direction de l’hydraulique et des améliorations agricoles en 1903.

Alors que les textes relatifs à la maîtrise d’œuvre privée datent plutôt des années 1950-1960, la maîtrise d’œuvre publique a fait l’objet d’une réglementation plus étoffée dans l’immédiat après-guerre.

Dès 1948, une loi réglemente l’intervention des fonctionnaires des Ponts et Chaussées dans leurs relations avec les collectivités locales (1). Un texte similaire paraît huit ans plus tard pour les fonctionnaires du Génie rural (2).

Les textes instituent le principe selon lequel les fonctionnaires d’Etat ne peuvent percevoir de rémunération des collectivités locales lorsque leur intervention est obligatoire du fait des lois et des règlements généraux ou lorsqu’ils interviennent dans un but de contrôle au nom de l’Etat. En revanche, lorsque ces mêmes fonctionnaires prennent part, sur la demande des collectivités locales, à des travaux à l’égard desquels leur intervention n’est pas rendue obligatoire, ils peuvent percevoir une rémunération pour ces travaux supplémentaires.

Un arrêté en date du 7 mars 1949, pris sur le fondement de l’article 5 de la loi du 29 septembre 1948, a détaillé les conditions selon lesquelles les fonctionnaires des Pont et Chaussées peuvent être autorisés à donner leur concours aux collectivités locales ainsi que le mode de rémunération de ces fonctionnaires pour ces travaux supplémentaires (3). La loi de 1955 a étendu aux fonctionnaires du Génie rural cet arrêté. De nombreux textes réglementaires ont ultérieurement modifié les conditions précises d’intervention et de rémunération des services susmentionnés. Notamment, leur collaboration aux travaux de voirie communale est entrée dans le champ des lois du 29 septembre 1948 et du 26 juillet 1955 lorsque la gestion des voies des communes a été mise à la charge de celles-ci en application de l’ordonnance n° 59 115 du 7 janvier 1959.

Tous ces textes sont aujourd’hui abrogés et la maîtrise d’œuvre publique connaît donc d’une autre règlementation.

Maîtrise d’œuvre publique interne

Le maître de l’ouvrage peut choisir de faire effectuer les études nécessaires de la conception jusqu’à la réception des travaux par ses propres services.

Cette option était confirmée par le Code des marchés publics d’avant 2001. En effet, aux termes de l’article 106 (pour les marchés de l’État) et de l’article 313 (pour les marchés des collectivités locales), "lorsque la personne publique n’est pas en mesure d’exécuter par ses propres moyens les études qui lui sont nécessaires, elle a recours à des marchés d’études". Le code d’aujourd’hui n’aborde pas ce problème, mais il ne fait aucun doute que l’administration n’est pas dans l’obligation d’externaliser ses besoins en études. Toutefois, cette externalisation sera plus facile en droit puisque l’administration n’a plus à justifier qu’elle n’est pas en mesure d’effectuer elle-même l’étude.

Maîtrise d’œuvre publique externe

Pour assurer sa maîtrise d’œuvre, le maître de l’ouvrage public peut aussi contracter avec un maître d’œuvre public. Un décret en date du 15 mars 2001 et son dernier arrêté d’application en date du 27 novembre 2001 autorisent les services techniques de l’État à intervenir pour le compte des collectivités locales. De façon plus large, le Code général des collectivités territoriales prévoit dans son article L. 5111 1 des cas d’échanges de prestations.

Toutefois, l’ordonnance du 1er décembre 1986 pose la question de l’atteinte à la liberté de commerce et à la libre concurrence.

CE 1er avr. 1998, Union hospitalière privée, Fédération intersyndicale des établissements d’hospitalisation privée, req. n° 188529 et n° 188539
"[…] les auteurs de l’ordonnance du 24 avril 1996 ont édicté des règles permettant d’éviter que la structure d’hospitalisation publique régie par l’article L. 714 36 ne porte une atteinte illégale au principe de la liberté du commerce et de l’industrie alors même que la création de cette structure n’est pas subordonnée à une carence de l’initiative privée […]" (MTP 17 juill. 1998, n° 4938, STO p. 288 et 309).

Dans le même arrêt, la haute juridiction vérifie que l’acte réglementaire ne vicie pas les conditions de la concurrence.

"Considérant que le décret attaqué n’instaure aucune restriction de concurrence entre les praticiens susceptibles d’être autorisés à intervenir au sein des structures hospitalières ; qu’il ne met pas les établissements publics de santé dans une situation leur permettant d’abuser d’une position dominante ; qu’ainsi et, en tout état de cause, le moyen tiré de ce que le décret contreviendrait au principe de liberté et de la concurrence qui découle de l’ordonnance du 1er décembre 1986 ne peut qu’être écarté […]"

Le pouvoir réglementaire a été sensible à l’évolution de la jurisprudence administrative en matière de droit de la concurrence. Deux textes sont intervenus qui, en quelque sorte, officialisent l’entrée de l’administration dans le droit commun de la "libre concurrence" :
– le Code des marchés publics de 2001, dans son article 1er, mais aussi la loi MURCEF en date du 11 décembre 2001 arrêtent le principe de la soumission des services de l’État au Code des marchés publics ;
– un arrêté en date du 27 novembre a annoncé le principe selon lequel l’État doit intégrer dans sa rémunération l’ensemble des coûts directs mais aussi indirects liés à la mission qui lui a été confiée.
Ainsi, il n’existe plus aucune spécificité pour la maîtrise d’œuvre publique étatique. Elle se trouve dans une situation similaire à celle d’un maître d’œuvre privé face aux collectivités locales.

Maîtrise d’œuvre des monuments historiques

Les immeubles dont la conservation présente, du point de vue historique ou artistique, un intérêt public, bénéficient d’une importante protection depuis la loi du 31 décembre 1913, loi relative aux monuments historiques.

Au sens de ce texte, un monument historique est un monument classé, en totalité ou en partie par les soins du ministre des Beaux-Arts.

Pour protéger ces immeubles ou parties d’immeubles, le texte a notamment prévu, dans certains cas, le recours obligatoire à l’architecte public (architecte en chef des monuments historiques, architecte des bâtiments de France pour effectuer la mission de maîtrise d’œuvre.

Cette exclusivité ne paraît pas contraire aux dispositions de la directive "Services". En effet, dans son article 6, cette dernière écarte de son champ d’application les contrats conclus avec des personnes publiques sur la base d’un droit exclusif prévu par des dispositions législatives ou réglementaires, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Cette maîtrise d’œuvre publique obligatoire ne doit pas être confondue avec l’obligation d’obtenir l’accord des mêmes architectes publics sur le projet de permis de construire, dans le périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique ou d’un site. Dans le premier cas, les architectes publics exécutent eux-mêmes la maîtrise d’œuvre ; dans le second, ces mêmes architectes "contrôlent" le projet architectural qui leur est présenté.

Maître d'Ouvrage    Personne morale pour laquelle l'ouvrage est construit  

Conducteur d'opération   Assistant du Maître d'Ouvrage: Montage et suivi de l'opération

Programmiste   Rédige le dossier programme

Contrôleur technique   Spécialiste: Stabilité de l'ouvrage, sécurité des personnes

Maître d'Oeuvre Conception et la réalisation de l'ouvrage ( Architecte, BE )

Entrepreneur   Construction de l'ouvrage