L'assurance dommages ouvrage

03.03.2007

L'assurance dommages ouvrage est une garantie qui permet de toucher une indemnité couvrant les frais de réparation d'un dommage lié à la construction, sans avoir besoin d'attendre que la justice se prononce sur les responsabilités. Pourtant obligatoire, elle n'est pas souscrite par la plupart des particuliers construisant pour eux-mêmes une maison individuelle. Les primes sont trop chères, les assureurs trop réticents et aucune sanction n'est prévue.

L'assurance dommages ouvrage, qu'est-ce que c'est ?

L'assurance dommages ouvrage est une assurance obligatoire que doit souscrire tout maître d'ouvrage. Notamment le particulier qui fait construire sa maison ou procède à une rénovation importante (extension, surélévation, voire ravalement de façade important…).

Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Elle prend son effet au terme de la première année suivant la réception des travaux et expire en même temps que la garantie décennale souscrite par l'entreprise. Elle couvre tous les risques de malfaçon du gros œuvre. Elle reste valable s'il y a revente pour les propriétaires suivants. Rechercher les causes d'un sinistre peut être très long. D'où l'intérêt de cette garantie. La particularité de la "dommages ouvrage", est en effet de constituer une assurance de préfinancement: en cas de problème, elle accorde une indemnité qui permet de payer, sans franchise et sans attendre de découvrir les responsables, les travaux de réparation, dans un délai court et strictement encadré (105 jours au maximum).

L'assurance dommages ouvrage couvre, pendant la durée de la garantie décennale, tous les dommages physiques compromettant la solidité de l'ouvrage relevant de celle-ci, y compris ceux provenant d’un vice du sol. Elle ne comprend donc pas les parties mobiles comme les portes et fenêtres.

Cette garantie ne s'applique pas aux dommages causés par l'assuré, ni à une usure normale, un incendie, un attentat, un cyclone ou autres causes étrangères. Elle peut, mais en option, s'appliquer aux dommages immatériels subis par le propriétaire ou ses occupants (préjudice dû à la perte de la jouissance de la maison, par exemple).

Qui garantit quoi ? Les différentes assurances construction.

Plusieurs assurances se cumulent lors de la construction d'un bâtiment: celles souscrites par l'entreprise; celles souscrites par le commanditaire de l'ouvrage. Pour mieux s'y retrouver, en voici la liste:

La garantie de parfait achèvement, souscrite par l'entreprise, couvre pendant un an après la réception des travaux les défauts de conformité et malfaçons ayant fait l'objet de réserves lors de la réception.
A la fin de la période de parfait achèvement, un an après la réception de l'ouvrage,

La garantie dommages ouvrage, souscrite (le cas échéant) par le maître d'ouvrage, prend la relève pour le reste de la couverture décennale, c'est-à-dire pendant les neuf années restantes, couvrant les dommages liés à la solidité de l'immeuble et concernés par la responsabilité décennale.

La garantie biennale, souscrite par l'entreprise, couvre pendant deux ans après la réception des travaux les problèmes liés aux vices cachés affectant les "menus ouvrages", c'est-à-dire les éléments d'équipements (portes, volets...)

La responsabilité décennale, également souscrite par l'entreprise, couvre pendant dix ans les dommages portant atteinte à la solidité de l'immeuble.

D'autres polices existent comme la "police unique de chantier" ou l'"assurance tous risques chantier"

L'assurance dommages ouvrages met en évidence l'importance fondamentale de la réception des travaux. Il s'agit de l'acceptation donnée, sous la forme d'un procès-verbal, par le maître d'ouvrage, à l'entrepreneur. Dans ce document, vous prenez acte de la bonne exécution du marché et des travaux et vous en acceptez la livraison dans son état apparent. Cet acte va constituer le point de départ des différentes garanties en cas de sinistre (assurance décennale, dommages ouvrage, etc.). Si vous constatez des défauts, il faut absolument les signaler en tant que réserves dans le procès verbal de réception.

Comment souscrire ? Les difficultés.

La souscription individuelle d'une garantie dommages, même si elle est obligatoire, n'est, dans la pratique, pas des plus faciles. Ce risque étant déficitaire depuis quinze ans, la plupart des assureurs refusent de la couvrir. Pour 50 assureurs automobiles, on en trouve 5 qui couvrent le dommages ouvrage.

Si les assureurs traînent la patte, c'est parce que cette garantie ne les arrange pas, car elle les oblige à débourser immédiatement (plus précisément dans un délai de 2-3 mois) le montant des réparations, alors que la recherche des responsabilités pourra prendre très longtemps, parfois des années. La "DO" leur coûte donc cher en trésorerie.

Les constructeurs de maisons individuelles (CMI), ont tendance à la proposer d'office à leurs clients, comme partie intégrante du contrat de construction, pour une autre raison: Lorsque l'on passe par un CMI, les banques, qui ont l'obligation de vérifier certains éléments du dossier, peuvent refuser le prêt si la 'dommages ouvrage' n'a pas été souscrite.

Si vous faites construire votre maison sous contrat de maîtrise d'œuvre, c'est à vous de trouver l'assureur et de souscrire la garantie dommages ouvrage. L'entreprise de construction peut le faire pour vous si vous le souhaitez. Certaines disposent d'ailleurs de tarifs préférentiels auprès des compagnies d’assurance.

Comme la garantie "dommages ouvrage" coûte beaucoup en trésorerie aux compagnies d'assurance, les primes en sont très chères: de l'ordre de 6-7% du montant des travaux si vous la prenez à titre individuel. La prime incompressible sera de 4.000 euros hors taxes, mais plus souvent autour de 6.000 euros. Résultat logique: rares sont les particuliers à y souscrire. Une faible minorité, de l'ordre de 10%.

Le calcul de la prime est fixé notamment en fonction de plusieurs critères comme le coût de la construction, la qualification professionnelle des constructeurs, la souscription de garanties facultatives comme les garanties de bon fonctionnement ou des dommages immatériels après la réception.

Elle est payable en une fois et comprend:

La cotisation provisoire résultant de l'estimation prévisionnelle du coût total de la construction,

L'ajustement de la cotisation résultant du coût total de construction définitif (payable à la déclaration de celui-ci et au plus tard dans les deux mois de cette déclaration).

Le souscripteur s'engage à déclarer à l'assureur le coût total de construction définitif dans le mois de l'arrêté des comptes définitifs. Sinon, en cas de sinistre, l'assureur peut réduire l'indemnisation.

La procédure de souscription

Pour souscrire, il vous faudra remplir une proposition d'assurance: c'est un questionnaire où vous décrivez votre "risque" à l'assureur.

Les compagnies accorderont les garanties demandées ou refuseront de couvrir le risque en fonction des réponses apportées à ce questionnaire. Si l'entreprise concernée a déjà eu plusieurs cas de malfaçon, par exemple, elles refuseront le dossier.

Pour souscrire une assurance dommages ouvrages, l'assuré doit:

fournir les attestations d'assurance de chacune des entreprises avec lesquels il a traité;

déclarer les réceptions des travaux et remettre, dans le mois de leur prononcer, le ou les procès-verbaux et le relevé des observations ou réserves non levées du contrôleur technique;

adresser un dossier technique comportant au moins les plans et descriptifs de l'ensemble des travaux effectivement réalisés, dans le délai maximal d'un mois à compter de leur achèvement;

notifier, dans le délai maximal d'un mois à compter de leur achèvement, le constat de l'exécution des travaux éventuellement effectués au titre de la garantie de parfait achèvement, ainsi que le relevé des observations ou réserves restées non levées du contrôleur technique
En cas de refus de souscription, si au moins deux compagnies refusent de vous assurer (un silence de quarante cinq jours après une demande d'assurance est considéré comme un refus), vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (11, rue de la Rochefoucault, 75424 Paris Cedex 9) en lui adressant un dossier complet.

Si vous avez du mal à trouver un assureur pour souscrire une assurance dommages ouvrage en tant que particulier (pour une construction en maîtrise d'œuvre), vous pouvez aussi faire appel à un courtier, qui cherchera pour vous un assureur et, s'il est spécialisé dans la construction, vous obtiendra des tarifs plus intéressant qu'à titre qu'individuel.

Prévoyez large: commencez vos recherches au moins trois mois avant le début des travaux pour trouver un assureur qui acceptera votre dossier.

Les risques encourus par le maître d'ouvrage en cas de non souscription.

Contrairement au professionnel, qui encourt des sanctions pénales en cas de défaut d'assurance, le particulier qui fait construire pour lui ou pour sa famille proche n'est pas sanctionné par la loi.

Mais attention, plusieurs risques existent:

Si vous passez par un constructeur de maisons individuelles, le banquier, que la loi oblige à vérifier certains points, peut vous refuser le prêt;

en cas de revente dans la période de la garantie décennale, le notaire peut refuser la vente ou bien appliquer d'office une décote;

la maison peut être plus difficile à vendre si des malfaçons sont effectivement apparues.

En cas de problème, vous ne serez pas indemnisé des réparations avant que ne soient établies les responsabilités. Or, cette recherche et la décision de justice qui s'ensuit peuvent prendre plusieurs années.

En cas de problème: la procédure

Vous avez souscrit, de vous-même ou par l'intermédiaire de votre constructeur, une garantie "dommages ouvrages".

Que faire si, au bout de huit ans après la réception des travaux, vous voyez apparaître des fissures dans vos murs porteurs? Tout d'abord, attention: il ne faut pas laisser passer le délai de prescription: deux ans pour les équipements mobiles, ou dix ans pour le gros œuvre.

Si la malfaçon est bien visible, il faut lancer la procédure en la faisant constater par huissier par courrier recommandé avec accusé de réception.

L'intérêt de la garantie "dommages ouvrage" est qu'elle permet de débloquer les fonds pour la réparation du dommage sans attendre que le responsable en ait été déterminé par décision de justice. Le détail de la procédure est le suivant:

L'assureur a trois mois (90 jours) pour proposer une indemnisation.

Durant ce laps de temps, il a deux mois (60 jours) pour se prononcer sur le sinistre et décider s'il est couvert par la garantie.

Durant ces deux mois, il nomme l'expert (souvent un architecte) et fait procéder à l'expertise. L'expert rendra un rapport préliminaire qu'il devra remettre à l'assuré. Ce rapport devra indiquer le montant des indemnités à verser à titre de mesures conservatoires (travaux d'urgence à réaliser pour que le dommage ne s'aggrave pas.

L’assuré peut récuser deux fois l'expert, ce qui repoussera l'ensemble des délais de 30 jours maximum.

Le règlement intégral doit se faire dans les 15 jours à compter de la réception de l'acceptation de l'offre d'indemnité par l'assuré.

Après vous avoir indemnisé, la compagnie se retourne contre l'assureur du constructeur responsable, dans le cadre de sa police décennale.